הנדבך המשמעותי ואולי המורכב ביותר בתחום המקרקעין והנדל"ן, הוא סוגיית המיסים. הסיבה לכך שמיסוי מקרקעין הוא תחום סבוך ומורכב נעוצה בשני אלמנטים מרכזיים: הראשון, מדובר במערכת כללים מסועפת ביותר. השניה, מדובר בכללים שמשתנים ומתעדכנים לעיתים תכופות כתוצאה משינויי מדיניות בממשלה שמנסה (בדרך קלוקלת לטעמי) להוריד ולהנגיש את מחירי הדיור. מאחר וכפי שנאמר, מודבר במערכת כללים שמשתנה ומתעדכנת חדשות לבקרים, האמור ברשימה זו נכון ורלבנטי לשעת כתיבתה ולא להרבה אחרי כן.
בעסקת מקרקעין חלים שני מיסים מרכזיים, מס רכישה – חל לרוב על הרוכש אך לא ידון כעת ומס שבח – חל לרוב על המוכר ואודותיו נרחיב כעת, שכן אחד הנושאים שנוטים להעסיק כל בעל נכס ששוקל את מכירתו הוא האם בכלל יהיה חייב בתשלום מס שבח ובמידה וכן מה יהיה גובהו (כך יוכל למעשה המוכר לבחון את הכדאיות והרווחיות שבמכירת הנכס בסכום הנמכר).
מהו מס שבח?
בהתאם להוראת סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, מס שבח מוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין – השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה (כשסכום הרכישה משוערך ומוצמד בבחינה אינפלציונית והן בבחינה ריאלית). נמחיש בדוגמא, אדם רכש דירה בשנת 2005 בתמורה לסך של 500,000 ₪ ובשנת 2015 הוא מוכר את אותה הדירה בתמורה לסך של 1,200,000 ₪ – האם זה אומר שהשבח במכירת הדירה הינו 700,000 ₪? התשובה לכך הינה – לא! ראשית, את ערכו של סכום הרכישה יש להצמיד לעת המכירה ושנית, ישנן הוצאות ולעיתים פחת, שיש לנכות מהשבח ממנו לכאורה נהנה המוכר.
כלומר מס שבח מוטל על המוכר רק כאשר נוצר רווח הוני בפועל ממכירת הזכויות במקרקעין (דירה/בית/מגרש/מבנה תעשייה/מחסן/קרקע חקלאית/נחלה וכו') ולא כאשר המוכר מכר את המקרקעין שבבעלותו במחיר הפסד (אגב, נוכח האמור לעיל, אין זה מחייב שכל מכירה בסכום הגבוה מסכום הרכישה טומנת בחובה בהכרח שבח).
נאמר שבדיקה ראשונית של המוכר מלמדת אותו כי על פניו צפוי לחול על המכירה מס שבח, מה יהיה הדבר הבא שעליו לעשות? לבחון האם עונה הוא על התנאים שבעטיים יהנה מפטור מתשלום מס שבח – כאשר עצם בחינת חובת התשלום או הפטור ממס שבח היא סוגיה חשובה בכל עסקת מקרקעין ויכולה להשפיע על כלכליות המהלך בכללותו.
האם אני זכאי לפטור ממס שבח?
הואיל וכפי שנאמר קודם, מדובר בנושא סבוך ביותר – על מנת לבדוק את האפשרות לזכאות לפטור ממס שבח מומלץ להתייעץ עם עורך דין מוסמך המתמחה במקרקעין על מנת שהוא יבצע בדיקה מקדמית (טרם ההתקדמות במשא ומן למכירת הנכס) כך שהמוכר יוכל לשקול את המשך צעדיו ולהיערך בהתאמה.
המקרה הקלאסי, המובהק, שבמסגרתו יהיה פטור המוכר מתשלום השבח החל בגין מכירת דירת מגורים מזכה, הינו כאשר המוכר מוכר את דירתו היחידה*, אשר הייתה בבעלותו לפחות שנה וחצי לפני המכירה וכי המוכר לא מכר בשנה וחצי שקדמה למכירה דירה לפי פטור זה.
* דירה תחשב דירתו היחידה של המוכר, גם אם יש בבעלותו דירה נוספת אבל: היא נרכשה בשנה וחצי שקדמו למכירה כתחליף לדירה הנמכרת או שזו שהדירה הנוספת שהושכרה בשכירות מוגנת או שזו דירה נוספת שנתקבלה בירושה או ש שזכויותיו של המוכר של הדירה הנוכחית בדירה הנוספת לא עולות על שליש.
פטור נוסף שהינו שונה במהותו (כי הוא לא עוסק בשאלה אם וכמה דירות יש למוכר מלבד לדירה הנמכרת) הוא הפטור על מכירת דירה שנתקבלה אצל המוכר בירושה – אך הפטור ממס שבח יחול רק בתנאי ש: (א) המוכר-היורש, הוא בן זוגו או צאצאו של המוריש (ב) למוריש לא הייתה דירה מלבד לדירה הנמכרת כעת על ידי היורש (ג) אילו היה היורש בחיים, הייתה המכירה פטורה ממס (לפי הפטור ה"קלאסי" שצוין בפסקה הקודמת).
אירוע נוסף אשר פטור ממס שבח הוא במסגרת העברת ללא תמורה של זכויות ביו קרובי משפחה (בני זוג, הורים, צאצאים, צאצאי צאצאים, אח או אחות ובני זוגם) ובלבד שהזכות המועברת נתקבלה אצל המעביר בלא תמורה או בירושה (אגב, המקבל לא יהיה פטור מתשלום רכישה רכישה, אך החיוב יהיה מופחת – כשליש מהשיעור שהיה צריך לחול אלמלא העברה בין קרובים).
גם ויתור על זכות במקרקעין (דבר שקורה לרוב במסגרת ירושות) צפוי במצבים מסוימים להיות פטור מתשלום מס שבח.
נשוא חשוב בו לא עוסק במסגרת מאמר זה, הוא החישוב הלינארי אשר מהווה הקלה משמעותית יש לומר בתשלום מס השבח והינו רלבנטי עבור מי שאינו על תנאי הפטור שצוינו לעיל ובכל זאת מבקש למכור דירת מגורים בכפוף לחישוב מקל של השבח.
על אך שהפירוט וההסברים שהובאו לעיל, הינם קריאים וברורים, קחו בבקשה לתשומת לבכם סוגיית המיסוי בכל עסקת מקרקעין, צריכה להיבחן לגופה על ידי עו"ד המתמחה במקרקעין גם מן הטעם שישנם שינויים רבים ולא צפויים שחלים מעת לעת וגם מהסיבה שמדוב בהוראות מורכבות ביותר אותן יש לבחון ביחס ישיר לעסקה הקונקרטית. משרדנו ישמח ללוות אתכם בעסקת המקרקעין הבאה שלכם ולוודא כי הנכם מקבלים את השירות הטוב, המקצועי והאמין ביותר.
