בעסקת מכר של נכס מקרקעין, איש רוכש מרעהו (יתכן שמי מהצדדים ואפילו שניהם הינם תאגיד) את הזכויות בנכס. התחייבויות הצדדים ותנאי ההתקשרות, מוסדרים במסגרת הסכם המכר אשר מתייחס בין השאר להגדרת הנכס, הצהרות הצדדים, מועד מסירת החזקה בנכס, סך התמורה שישולם על ידי הקונה בגין זכויות המוכר, חלוקת הנשיאה במיסים-היטלים-תשלומים השונים אשר חלים על כל צד בגין המכר (שבח, רכישה, השבחה וכו') וכאלו החלים על הנכס בשל עצם השימוש בו (ארנונה, מים, ביוב, חשמל, גז, ועד בית וכו') עד למועד מסירת החזקה ולאחריה.
נוסף על האמור, הסכם המכר טומן בחובו קביעות הנוגעות להפרתו של ההסכם על ידי מי מהצדדים והשכלותיה של ההפרה.
במסגרת מרבית הסכמי המכר, נקבע מראש סכום שהוא בגדר "פיצוי מוסכם" כלומר סכום שמקובל על הצדדים שיהיה בו כדי לפצות את הצד המקיים בגין הפרתו של הצד המפר ולרוב סכום זה עומד על כ-10% מסך התמורה הכולל בגין הנכס כלומר אם מדובר בדירת מגורים שעלותה 1,000,000 ש"ח, הפיצוי המוסכם יעמוד על סך של 100,000 ש"ח.
מקרה ראשון, לשם הנוחות נעמיד את עלות הדירה והפיצוי המוסכם בדוגמא שהובאה לעיל, במעמד חתימת הסכם המכר שילם הרוכש מחצית מהתמורה, אך כשהגיע מועד מסירת החזקה בדירה – המועד שבו היה עליו לשלם את יתרת התמורה (500,000 ש"ח) גילה הרוכש שדודתו שהבטיחה לסייע ברכישת הדירה תרמה את כספה להקמת ספרייה קהילתית, בעיירת פיתוח. לנוכח נסיבותיו השונות של הרוכש, גם הבנק סירב ליתן לו הלוואת ומשכנתא ולא נותר לו אלא להודיע למוכר על הפרת ההסכם על ידו. במצב זה, ההשלכות הינן ברורות, המוכר רשאי להשיב לרוכש את סך התשלום הראשון ששולם על ידו (500,000 ש"ח) בניכוי 100,000 ש"ח בגין ה"פיצוי המוסכם" ולהשיב לרוכש סך של 400,000 ש"ח כשבמקביל הוא יפעל למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכש, ביטול הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין וכיוצ"ב. יתכן שלמוכר נגרמו נזקים נוספים מלבד לפיצוי המוסכם ויתכן – תלוי הדבר בהוראות הסכם המכר והחלת הוראות חוק החוזים תרופות – שיהיה רשוי הוא בנוסף לתבוע את הרוכש בגין נזקים שנגרמו לו מלבד לתשלום פיצויי ההפרה.
מקרה שני,
*** לקריאת המשך המאמר יש לפנות לעמוד הפייסבוק – "טל בייצר משרד עורכי דין" ***
