קיימת איזו סברה, של מומחים (העוסקים בגיאולוגיה) לפיה עשויה להתרחש בעוד מספר לא גדול של שנים, רעידת אדמה עוצמתית שצפויה לזעזע את המבנים הקיימים במדינה. מנקודת מוצא זו, נולדה תוכנית תמ"א 38. מה זה בכלל תמ"א? תכנית מתאר ארצית – היא התכנית אשר מתווה, באופן רוחבי, את מדיניות הבנייה בארץ.
ומהי תמ"א 38? מקבץ של תקנות שכל מטרתן הינה להבטיח את חיזוקם של מבנים והגברת עמידותם בפני הסיכונים הנובעים מרעידת אדמה. האם התכנית נוגעת לכל מבנה? לא. רק במבנים שנבנו בהתאם להיתר בנייה שניתן לפני 1.1.1980 ושנקבע לגביהם כי אינם בנויים לפי תקן ישראלי שמספרו 413. יתכן אגב, שיקבע לגביי בניין שהיתר הבנייה שלו הוצא לאחר התאריך האמור ובכל זאת אינו עומד בתקן 413 – בניין זה יחולו הוראות התמ"א אך ללא תוספת זכויות בנייה. ראו כי תקן 413 אינו חל על מבנים בני 2 קומות של עד 400 מ"ר.
אם כך, מדובר בתמריץ של זכויות בנייה נוספות, בתמורה לביצוע עבודות חיזוק של המבנים העונים על הקריטריונים האמורים.
במרבית המקרים, דיירי הבניין המשותף אשר אושר לתוכנית תמ"א 38 נהנים מכמה וכמה יתרונות ובין היתר: חיזוק, שיפוץ וחידוש כללי של המבנה, הוספת מעלית (רלוונטי בעיקר לבניינים משותפים ישנים), הוספת מרפסות ו/או הרחבה מסוג אחר של הדירות הקיימות (לרוב מתבצעת בניית תוספת של מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) לכל דירה).
בתמורה לחיזוק, שיפור והשבחת הנכס, מקבל היזם המבצע היתר לתוספת יחידות מגורים וקומות נוספות (עד שתי קומות) במבנה נשוא הפרויקט.
ישנם שלושה שלבים מרכזיים בפרויקט תמ"א 38, השלב הראשון, התקשרות ראשונית עם יזם – איתור יזם אשר מעוניין לקנות את זכויות הבנייה מן דיירי הבניין המשותף כנגד חלק או כל היתרונות הנ"ל; השלב השני, ביצוע עבודות ההנדסה הבנאיות בבניין, בשטח המשותף; השלב השלישי, מכירת הדירות על ידי היזם – לאחר ביצוע העבודה, היזם חופשי למכור את הדירות החדשות שבבעלותו בשוק החופשי, למרבה במחיר.
אז היכן בדרך לתמ"א 38 נחוץ שירות משפטי?
היחסים אשר נרקמים בין היזם לבין דיירי הבית המשותף (שהינם בעלי הרכוש המשותף – בו תתבצע למעשה מרבית העבודה) הינם יחסים חוזיים טהורים, פר-אקסלנס. כמו בכל מערכת יחסים חוזית, נדרש כל אחד מן הצדדים לעמוד על המשמר ולוודא כי זכויותיו נשמרות וכי הביצוע וקיום החובות על ידי הצד שמנגד, מובטח בצורה הטובה ביותר. כאשר עורך הדין שמלווה את מי מהצדדים, בקיא בתחום הספציפי, נהיר כי תהיה לו היכולת לחזות מראש את הנקודות הקשות, ליישם ולתקן שגיאות שאירעו בעבר בין צדדים להתקשרות מסוג זה וכן לתת לצד המיוצג על ידו ייעוץ משפטי מקצועי ויסודי.
יאמר כי ישנם מקרים בהם הדיירים נוטלים על עצמם את ביצוע הפרויקט, הם מוגדרים כיזם הפרויקט ובמקרה זו, לצד הזכויות שהם מרווחים בכובע היזם, עליהם גם לשאת אחריות ובעלויות הכרוכות ביישום תוכנית תמ"א 38. במצבים מסוג זה,
סיכומו של דבר – ליווי עורך דין בתהליך תמ"א 38 הינו הכרחי הן עבור היזם המבצע והן עבור דיירי הבית המשותף. עורך דין המתמחה במקרקעין, אשר מומחה לנושא תמ"א 38 יוכל לייצג כל אחד מהצדדים בצורה הטובה ביותר ולהשיג עבורו את העסקה המשתלמת ביותר.
משרד עורכי הדין טל בייצר, מתמחה בליווי יזמים ודיירים בתוכניות תמ"א 38 באיזור חיפה והקריות. משרדנו טיפל בהצלחה במספר רב של תוכניות תמ"א 38 ויוכל לייצג אותך על הצד הטוב ביותר.
