מקרקעין משמשים לכל מיני צרכים כגון מגורים, מסחר, תעשייה, מלאכה, אחסון, חקלאות וכו'. גם הזכויות במקרקעין הינן שונות ומגוונות, כך לעיתים יהיה אדם הבעלים של מקרקעין, לעיתים יהיה הוא חוכר (שכירות לתקופה ארוכה – בדר"כ מקשות מקרקעי ישראל) וגם יתכן שיהיה שוכר של המקרקעין. נכסי מקרקעין, הם מעצם טבעם נכסים יקרים ולכן נמצא פעמים רבות נמצא מספר בעלי זכויות בנכס מקרקעין בודד. נאמר שישנו בניין מגורים שהינו בית משותף, מהווה נכס מקרקעין שלו מספר גדול יחסית של בעלי זכויות, אך במקרה כזה זכויותיו של בעל זכויות רשומות במסגרת רישום הבית המשותף כתת-חלקה על הצמדותיה השונות (חניה, מחסן, מרפסת וכו').
אז מתי בעצם יש צורך בהסכם שיתוף במקרקעין? להבדיל מהדוגמא הקודמת שבה לכל בעל דירה יש רישום זכויות עצמאי לרבות על ההצמדות של דירתו, ישנם מצבים שונים שבהם המקרקעין הם לא בית משותף או כשטרם נרשם נרשם הבניין כבית משותף (גם מגרש ריק המיועד לבנייה למגורים) ועדיין הזכויות במקרקעין אינן שייכות לגורם אחד אלא למספר בעלי זכויות. במצב מעין זה, ירצה כל בעל זכויות להבטיח את חלקו במקרקעין מבלי שתפגענה זכויותיו. נאמר שישנם 4 אנשים הם בעלי זכויות של קרקע במושע (רישום הבעלות במשותף – כל גרגר חול במדרש שייך לכל אחד מארבעת הבעלים כאמור) ובכוונתם להקים בניין ובו 4 דירות מגורים. כל אחד מהם רוצה להבטיח מראש איזו דירה תהיה בבעלותו, אילו שטחים יוצמדו לדירתו ואילו שטחים ישמשו כשטחים המשותפים. במקרה שכזה, יערכו ארבעת בעלי הזכויות הסכם שיתוף כאשר הסכם זה יגדיר את זכויותיו של כל אחד מבעלי המקרקעין ביחס לבניין שעתיד להיבנות.
יתכן גם מצב שבו שני בתים בנויים על מגרש אחד ובעלי כל אחד מן הבתים יחתמו על הסכם שיתוף ביניהם על מנת להגדיר את חלוקת המגרש ואת השטח המוצמד לביתו (לעיתים בנק מלווה – למשכנתאות – ידרוש מבעלי בתים הבנויים על חלקה אחת, לערוך הסכם שיתוף שיגדיר מפורשות את זכויותיו וחזקתו של כל אחד מהבעלים, בשטח, בפועל).
לרוב, להסכם השיתוף יצורפו מפה או תרשים או תשריט או תכנית אדריכלית, שבאמצעותם ועל גביהם ניתן יהיה להגדיר את החלק שיהיה שייך לכל אחד מבעלי הזכויות לאחר חתימת ההסכם. על אף שלעיתים ניתן גם להסתפק בתיאור מפורט במלל של חלקי המקרקעין (לפי כיוונים, קומות, מיקומים וכו').
מובאת להלן דוגמא לאיך שצפוי להיראות הסכם שיתוף טיפוסי במקרקעין:
הסכם שיתוף במקרקעין
שנערך ונחתם ב______ ביום ___ בחודש ____ שנה _____
ב י ן : ______________ ת.ז. ______________
מרח' ___________________
(להלן – צד א) – מצד אחד –
ל ב י ן : ______________ ת.ז. ______________
מרח' ___________________
(להלן – צד ב) – מצד שני –
ל ב י ן : ______________ ת.ז. ______________
מרח' ___________________
(להלן – צד ג) – מצד שלישי –
ל ב י ן : ______________ ת.ז. ______________
מרח' ___________________
(להלן – צד ד) – מצד רביעי –
הואיל והצדדים הינם בעלי זכויות החכירה במגרש בן _____ מ"ר עליו בנוי בניין מגורים בן 4 יח"ד, הנמצא ברח' _____________ והידוע בלשכת רישום המקרקעין כחלקה ____ בגוש _______ (להלן – המגרש), זאת על פי הרשום בנסח רשם המקרקעין שצורף להסכם זה וסומן א' ובהתאם לקבוע בהסכם זה להלן;
והואיל וצד א הינו בעל 1/4 הזכויות במגרש, צד ב הינה בעלת 1/4 הזכויות במגרש, צד ג הינו בעל 1/4 הזכויות במגרש והצד ד הינו בעל 1/4 הזכויות במגרש;
והואיל והצדדים סיכמו והסכימו כי זכויות החכירה בדירות תקבע בהתאם לאמור בהסכם זה כדלהלן ובהתאם לתכנית אדריכלית שצילומה צורף להסכם זה וסומן ב', ועל בסיסה יירשם הבניין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים;
והואיל הצדדים מעונינים להסדיר גם את נושא חלוקת המקרקעין בכל הנוגע לשימוש ולחזקה במקרקעין במשותף;
לפיכך הוצהר, הותנה והוסכם בין הצדדים כדלקמן:
- חלוקת הזכויות בדירות והצמוד להן, תהא כדלקמן:
***************************
- הנספחים להסכם זה מהווים חלק בלתי נפרד ממנו. במקרה ותתגלה סתירה בין הוראות ההסכם לאיזה מנספחיו, תגברנה הוראות ההסכם ובהתאם להן יפורש הנספח.
- הצדדים מתחייבים **************************.
- הצדדים מתחייבים לשאת ********************.
- כל צד מתחייב **********************.
- כל הזכויות *****************************************.
- הצדדים מצהירים ************************************.
- מובהר כי הצדדים **********************************.
- כל צד מתחייב בזאת כי ****************************.
- הצדדים מתחייבים לקיים *********************************.
ולראיה באו הצדדים על החתום:
=================================================================================
משרדנו עוסק בדיני המקרקעין, מתן ייעוץ משפטי בתחום זה, עריכת חוזים והסכמים, רישום הערות, עסקאות מכר, בתים משותפים. הדוגמא שהובאה לעיל, מטרתה להמחיש מהו מבנה בסיסי של הסכם שיתוף אך בוודאי שאין בכך כדי לתת מענה קונקרטי ומלא למקרה שבו יש צורך בהסכם שיתוף. ככל שהנכם זקוקים לייעוץ בנושא זה, אתם מוזמנים לפנות למשרדנו עוד היום ולקבל מענה ראשוני לפנייתכם.
