קניה או מכירה של דירת מגורים היא מהעסקאות הגדולות שתעשו במהלך חייכם הבוגרים, בין אם מדובר בדירה הנרכשת לצורך מגורים, להשקעה או לשם מימון מגורים במקום אחר (דמי שכירות המשמשים לתשלום דמי שכירות).
נפשט את הדברים, מי שמוכר דירה צריך להיות סמוך ובטוח שיקרה דבר עיקרי ומרכזי אחד בעיקרו – לקבל את התמורה הכספית בגין הדירה הנמכרת במלואה, זאת בטרם נמסרת לרוכש החזקה הבלעדית בדירה.
מי שרוכש דירה לעומת זאת, צריך לוודא שורה של דברים: כי זה המתיימר למכור לו את הדירה הוא בעל הזכויות ה"אמיתי" והאותנטי, מהן בדיוק זכויותיו של המוכר ביחס לנכס (בעלות, חכירה וכו' – יורחב על כך בהמשך), כי אין מניעה למכור את הנרכשת, כי לא הוטלו עיקולים או נרשמו הערות כל שהן על זכויותיו של המוכר ועל הנכס בכלל, במידה ונלקחה משכנתא על ידי המוכר – לוודא שהינה מוסרת במסגרת המכירה, כי הנכס רשום באופן תקין בספרי רשם המקרקעין (בטאבו), כי אין שגיאות ברישום הבית בפקס הבתים המשותפים קיימת התאמה בין תשריט הבית המשותף לבין מיקומה-שטחה-הצמדותיה של הדירה בפועל, כי הדירה לא נבנתה בחריגה ו/או כי לא קיימת תוספת בנייה בלתי חוקית ו/או כי לא קיים צו הריסה לגביי הממכר או חלקים ממנו (כאשר מדובר בתהליך משפטי תירשם לרוב הערה בנסח רישום המקרקעין, אך כשלא כך הדבר וכשכן מתעורר חשש לגביי אפשרות שכזו – רצוי לשכור את שירותיו של הנדסאי/מהנדס/אדריכל/מודד שלהם הכלים לאשש או לשלול טענות שכאלו), לבחון האם הדירה פנויה, מוחזקת על ידי בעליה או על ידי שוכרים ובהתאם לכך לוודא כי הדירה צפויה להימסר לרוכש כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ (ובהתאם לקבוע בהסכם המכר).
מהן זכויותיו של המוכר בנכס? אחד הדברים הבסיסיים ביותר שנדרש רוכש של דירה לבדוק הוא מהן זכויותיו של במוכר בנכס הנמכר, בטיב ובמהות. כך לדוגמא, יתכן מצב שבאזורי מגורים סמוכים, תהיינה שתי דירות מגורים, אפילו בבתים משותפים, אותן דירות זהות באופיין ובגודלן אך האחת בנויה על קרקע פרטית והינה בבעלותו הפרטית של מוכר הדירה, בעוד שהשנייה בנויה על קרקע של קרן קיימת לישראל ומנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל (מדובר בחלק גדול של קרקעות במדינה) וזכויותיו של המוכר בדירה הינן חכירה, חכירה לדורות (חכירה של מעל 25 שנה) וכו' ולא בעלות (במובן הקנייני). במקרים בהם זכויותיו של מוכר הן חכירה ולאו בעלות פרטית עשויה "לצוץ" (לרוב זה כאשר החכירה אינה מהוונת או כשיש הגבלה בהעברה וירושה) דרישת לתשלום של דמי הסכמה שזה בעצם חיוב של רשות מקרקעי ישראל בגין עצם העברת הזכויות משם המוכר לשם הקונה. נסח רישום מקרקעין (קרוי גם נסח טאבו) הוא הדרך הנכונה והיעילה ביותר לביצוע בדיקה ראשונית בקשר לזכויותיו הרשומות של המוכר בנכס הנמכר, נסח טאבו אמור ללמד אם מדובר בבעלות או בחכירה, האם קיימת הגבלה בהעברה וירושה, האם זכויות החכירה ומהוונות ולכמה שנים. עוד ילמד אותנו נסח הטאבו, האם קיימים רישומים של משכנתא, עיקולים, הערות שונות (בתי משפט, רשויות מקומויות, זכויות שונות של צדדים שלישיים בממכר וכו').
מהי הערת אזהרה? הערת אזהרה היא הערה הנרשמת לגביי רישומו של נכס מסוים בספרי רשם המקרקעין (טאבו) לבקשת מי שהתחייב למכור את הנכס או לבקשת מי שהתחייב לקנות את הנכס. המטרה של הערת האזהרה היא למנוע מצב של עסקאות סותרות – כך לדוגמא, נחתם בין משה לדוד הסכם למכירת דירתו של משה לדוד ודוד אפילו שילם למשה, במעמד חתימת ההסכם סך השווה ל-10% מגובה העסקה. כעת מבקש דוד להבטיח את זכויותיו העתדיות בדירה הנרכשת וכן מבקש למנוע מצב שבו משה מתקשר עם צדדים נוספים למכירת דירתו (בכפילות, מעשה תרמית וכו'). באמצעות רישומה של הערת אזהרה במרשמי הטאבו, מאפשר דוד לכל מי שמתקשר עם משה בקשר לדירה נשוא העסקה, לגלות העסקה שכבר נכרתה עם דוד. הערת אזהרה יכול שתירשם בין אם מדובר בדירה בבית משותף, בית פרטי, חנות, משרד ובין אם מדובר במגרש שכלל לא בנוי עליו בית אם בנייה מכל סוג.
כמובן שליווי, הן של המוכר והן של הרוכש, על ידי עו"ד אשר מתמחה בניהול עסקאות מקרקעין ובנדל"ן בכלל, יכול לסייע רבות ולהפוך כל עסקה לבטוחה יותר, יעילה ומהירה. לכל מידע נוסף הנכם מוזמנים לפנות למשרדי באחת הדרכים ליצירת קשר.
